Rechnungen für Ferienwohnung und Ferienhäuser schreiben

Wer eine Ferienwohnung oder ein Ferienhaus vermietet – ob gelegentlich oder regelmäßig – muss sich auch mit dem Thema Rechnungsstellung auseinandersetzen. Vor allem bei umsatzsteuerpflichtiger Vermietung ist eine korrekte, vollständige Rechnung unerlässlich. Dieser Leitfaden erklärt dir, worauf es dabei ankommt: von den gesetzlichen Grundlagen über Pflichtangaben bis hin zu Sonderfällen wie Endreinigung, Kurtaxe oder Anzahlungen.

Wann musst du eine Rechnung ausstellen?

Sobald du als Unternehmer oder Selbstständiger tätig bist und eine Ferienunterkunft vermietest, bist du zur Ausstellung einer Rechnung verpflichtet – insbesondere, wenn deine Gäste Unternehmer oder Geschäftsreisende sind. Die Pflicht ergibt sich aus § 14 Umsatzsteuergesetz (UStG).

Auch bei Privatkunden ist eine Rechnung empfehlenswert, schon allein für eine transparente Abwicklung, etwa bei Buchungen über Plattformen oder im Rahmen der Einkommenssteuererklärung deiner Gäste.

Diese Angaben muss eine Rechnung enthalten

Die Pflichtangaben für Rechnungen sind in § 14 Abs. 4 UStG sowie in der Umsatzsteuer-Durchführungsverordnung (§ 33 UStDV) geregelt. Für Ferienwohnungen gelten keine Sonderregelungen, du solltest daher stets folgende Angaben machen:

• Vollständiger Name und Anschrift von dir (Vermieter) und dem Gast
• Ausstellungsdatum der Rechnung
• Fortlaufende, eindeutige Rechnungsnummer
• Steuernummer oder Umsatzsteuer-Identifikationsnummer
• Zeitraum der Vermietung (Leistungszeitraum)
• Detaillierte Leistungsbeschreibung (z. B. „Übernachtung in Ferienwohnung XY, 3 Nächte vom 10.–13.07.2026“)
• Netto- und Bruttobetrag
• Angewendeter Umsatzsteuersatz (7 % oder 19 %) sowie ausgewiesene Umsatzsteuer
• Zahlungsbedingungen (z. B. Fälligkeit, Kontodaten)

Tipp: Nutze ein Rechnungsprogramm, das auch E-Rechnungen ausstellen und empfangen kann, um rechtskonform zu bleiben und Zeit zu sparen.

Umsatzsteuer richtig ausweisen

Die kurzfristige Vermietung von Ferienunterkünften unterliegt grundsätzlich der Umsatzsteuer. Es gibt jedoch Ausnahmen:

Kleinunternehmerregelung

Wenn dein Jahresumsatz unter 22.000 Euro liegt und du auf die Anwendung der Umsatzsteuerpflicht verzichtest, kannst du dich nach § 19 UStG als Kleinunternehmer behandeln lassen. In diesem Fall darfst du keine Umsatzsteuer ausweisen, hast dafür aber auch kein Recht auf Vorsteuerabzug.

Regelbesteuerung

Als umsatzsteuerpflichtiger Vermieter musst du je nach Leistung zwischen dem ermäßigten Steuersatz (7 %) und dem Regelsteuersatz (19 %) unterscheiden.

7 % Umsatzsteuer:

• Beherbergung in Ferienwohnung oder Ferienhaus (nach § 12 Abs. 2 Nr. 11 UStG)
• Pflicht-Endreinigung (siehe unten)

19 % Umsatzsteuer:

• Verpflegungsleistungen (z. B. Frühstück)
• Zwischenreinigung auf Wunsch
• Parkplatz, Fahrradverleih, Wäscheservice
• Optionale Endreinigung (wenn gesondert beauftragt)

Sonderfall Endreinigung: Pflicht oder Option?

Die Besteuerung der Endreinigung hängt davon ab, wie sie angeboten wird:

• Pflicht-Endreinigung (nicht abwählbar, vom Vermieter durchgeführt): Gilt als unselbstständige Nebenleistung zur Beherbergung und wird mit 7 % Umsatzsteuer abgerechnet.
• Optionale Reinigung (vom Gast zusätzlich gebucht oder separat beauftragt): Gilt als eigenständige Leistung mit dem Regelsteuersatz von 19 %.

Praxis-Tipp: Weise Reinigungskosten auf der Rechnung nur dann separat mit 19 % aus, wenn die Leistung tatsächlich optional und eigenständig ist.

Kurtaxe richtig ausweisen

In vielen Gemeinden sind Vermieter verpflichtet, eine Kurtaxe oder Tourismusabgabe einzuziehen. Diese ist ein durchlaufender Posten: Du erhebst sie zwar vom Gast, führst sie aber vollständig an die Kommune ab.

• Die Kurtaxe ist nicht umsatzsteuerpflichtig
• Sie sollte separat auf der Rechnung ausgewiesen, aber nicht in die Steuerberechnung einbezogen werden

Beispiel:
„Zzgl. Kurtaxe: 2,50 € pro Person und Nacht (steuerfrei, durchlaufender Posten)“

Anzahlungen und Stornogebühren korrekt behandeln

Gerade bei Ferienunterkünften sind Anzahlungen üblich – etwa bei Buchung oder zur Sicherung des Termins. Auch Stornogebühren spielen eine Rolle, wenn Gäste kurzfristig absagen.

Anzahlungen

• Bei Erhalt einer Anzahlung solltest du eine Anzahlungsrechnung erstellen.
• Die Umsatzsteuer auf Anzahlungen entsteht bereits bei Zahlungseingang, sofern du umsatzsteuerpflichtig bist (gemäß § 13 Abs. 1 Nr. 1a Satz 4 UStG).
• Auf der späteren Endrechnung muss die Anzahlung offen abgezogen werden.

Beispiel:
„Gesamtbetrag: 400 € (inkl. USt), abzüglich geleisteter Anzahlung: 100 €, Restbetrag: 300 €“

Stornogebühren

Wenn du eine Stornogebühr erhebst, ist diese in der Regel umsatzsteuerpflichtig – je nach ursprünglicher Leistung mit 7 % oder 19 %. Selbst wenn keine Übernachtung stattfindet, wird die Gebühr als „Ersatzleistung“ betrachtet. Die genaue steuerliche Behandlung hängt vom Einzelfall ab.

Tipp: Kläre die Details zu Anzahlungen und Stornos im Zweifel mit deinem Steuerberater.

Geschäftsreisende: Diese Angaben sind besonders wichtig

Wenn du an Geschäftsreisende vermietest, sollte die Rechnung formell besonders sorgfältig sein. Denn nur dann können deine Kunden den Vorsteuerabzug geltend machen.

Erforderlich sind:

• Die vollständige Unternehmensadresse des Gastes
• Die Umsatzsteuer-ID (falls vorhanden)
• Eine klare Leistungsbeschreibung, aus der der geschäftliche Zweck hervorgeht

Beispiel:
„Übernachtung für Herrn Max Mustermann (Muster GmbH) im Rahmen einer Geschäftsreise vom 10.–13.07.2026“

Zusammenfassung: Das gehört auf eine rechtssichere Rechnung

Wichtig: Dieser Beitrag bietet eine praxisnahe Orientierung, ersetzt aber keine individuelle steuerliche Beratung. Bei Fragen zur Umsatzsteuer, zur Abgrenzung von Haupt- und Nebenleistungen oder zu Stornoregelungen solltest du dich an eine Steuerkanzlei wenden.

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